6月，我們通過(guò)案例分析具體講述了《民法典》繼承篇的相關(guān)法條，不少讀者紛紛表示“原來(lái)法定繼承是這樣的，漲知識(shí)了！”今天我們想和大家再次延伸探討一下和老百姓物權(quán)財(cái)產(chǎn)相關(guān)的“《民法典》之物權(quán)篇”，通過(guò)案例、判決來(lái)引導(dǎo)如何保證自己的權(quán)益，以及商品房買賣過(guò)程中需要注意哪些問(wèn)題！ 我們還是考慮以下幾個(gè)問(wèn)題：
1.無(wú)處分權(quán)人處置資產(chǎn)所簽訂的協(xié)議書一定無(wú)效么？
2.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的持有人就一定是物權(quán)人所有者么？
案 例
起因：
吳女士2004年通過(guò)中間人，以自己公公的名義與黃1簽訂了關(guān)于購(gòu)買武漢鐵塔廠的房屋（因自己的公公是鐵塔廠員工方便日后房屋過(guò)戶），協(xié)議約定購(gòu)房款30000元，中間人程某也在協(xié)議上簽字證明。簽訂協(xié)議當(dāng)天吳女士即向黃1交付了購(gòu)房款30000元，黃1也于當(dāng)天將該房交付給了吳女士，并稱因該房是黃父（已逝）所購(gòu)廠里的福利房，暫時(shí)不能過(guò)戶，等廠里房改時(shí)一同過(guò)戶，但沒(méi)有提供該房的任何憑證，并約定以后房改過(guò)戶費(fèi)用由吳女士承擔(dān)，隨后吳女士對(duì)該房進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，搬進(jìn)該房居住。由于是工廠福利房，雙方到武漢鐵塔廠房管科征詢有關(guān)房屋買賣事宜，黃1的妹妹黃2提供書面聲明，證明該房屋是黃父的單位的福利房，本是留給黃2的，現(xiàn)愿意將房屋給黃1，今后不會(huì)對(duì)此房有任何要求。黃某2一直住在吳女士所買房屋隔壁。此時(shí)，黃1與黃2 并未告知吳女士還有其他親兄妹，或該房屋還有其他法定繼承人。
轉(zhuǎn)折：
2007年武漢鐵塔廠自管公房開(kāi)始陸續(xù)房改，黃3得知訴爭(zhēng)房屋被出賣的消息后，開(kāi)始多次上門向吳女士主張房屋權(quán)利，但雙方一直就房屋的補(bǔ)償未能達(dá)成一致。2010年武漢鐵塔廠房改，2011年3月，黃3代替黃父（已逝）與武漢鐵塔廠簽訂《武漢市房地局購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)價(jià)補(bǔ)足成本價(jià)住房協(xié)議書》約定在補(bǔ)足成本價(jià)差額3259元后黃父（已逝）擁有武漢鐵塔廠的該房屋全部產(chǎn)權(quán)。2012年5月17日，黃1、黃2、黃4的繼承人（代位繼承人），放棄對(duì)本案訴爭(zhēng)房屋的繼承，由黃3一人繼承。2012年5月22日，訴爭(zhēng)房屋過(guò)戶到黃3名下。
結(jié)果：
黃3取得房屋所有權(quán)后，要求吳女士退還房屋，2013年9月，吳女士向法院提請(qǐng)?jiān)V訟。
思考：全款交付的房子，住了若干年后，房屋權(quán)屬居然成了其他人的，黃3提出黃1是無(wú)處分權(quán)人且稱購(gòu)房協(xié)議無(wú)效，法院會(huì)如判決呢？
首先，我們來(lái)分析，購(gòu)房協(xié)議是否無(wú)效。
《民法典》第三百一十一條 【善意取得】無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán):
(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意;
(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;
(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的,原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償。
當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的,參照適用前兩款規(guī)定。
根據(jù)《民法典》法條，購(gòu)房協(xié)議有效的前提條件：
1.受讓人吳女士必須是善意取得；
2.涉案房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格合理。
吳女士與黃1買賣房屋交涉過(guò)程中發(fā)現(xiàn)該房屋屬于自管公房,為慎重起見(jiàn),雙方赴房屋產(chǎn)權(quán)人武漢鐵塔廠房管科征詢有關(guān)房屋買賣事宜,房管科明示房屋買賣是個(gè)人行為,單位不作任何干涉,買賣雙方簽訂協(xié)議為憑。黃1還提供了其妹妹黃2放棄聲明書，在此基礎(chǔ)上，雙方于2004年5月簽訂房屋買賣協(xié)議，黃1邀請(qǐng)程某作為協(xié)議見(jiàn)證人，并在協(xié)議書簽署名字加蓋了手印，雙方按照協(xié)議規(guī)定各自履行了權(quán)利義務(wù)?？梢?jiàn)，房屋買賣協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，買受人吳女士盡到了注意義務(wù)，主觀上是善意的。且房款為人民幣30000元，是雙方共同協(xié)商價(jià)格，也約定后續(xù)款由吳女士承擔(dān)，協(xié)議并沒(méi)有僅涉及部分產(chǎn)權(quán)面積，而是指向全部產(chǎn)權(quán)。
雙方簽訂協(xié)議，吳女士向黃1支付了協(xié)議約定的全部對(duì)價(jià)，黃1也將該房屋交付給吳女士及其家人居住使用至今，雙方房屋買賣協(xié)議已實(shí)際履行。黃1出售上述房屋時(shí)，雖未享有該房屋的所有權(quán)，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。”
故，吳女士與黃1所簽訂的購(gòu)房協(xié)議有效。
法院判決：購(gòu)房人吳女士購(gòu)買案涉房屋時(shí)已經(jīng)盡到了必要的注意義務(wù)，主觀上是善意的，該房屋買賣協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并不違反法律的禁止性或強(qiáng)制性規(guī)定，吳女士在房屋買賣協(xié)議簽訂后支付了全部對(duì)價(jià)且一直在房屋里居住。此時(shí)，吳女士的購(gòu)房行為是善意的且支付了對(duì)價(jià)、房屋買賣協(xié)議已經(jīng)實(shí)際履行。且該房屋買賣協(xié)議并不違反法律、法規(guī)的禁止性或強(qiáng)制性規(guī)定，法院依法認(rèn)定該房屋買賣合同有效，針對(duì)本案的具體情形，根據(jù)保護(hù)占有的公信力，保護(hù)交易安全和當(dāng)事人的信賴?yán)妫S護(hù)商品交易的正常秩序及我國(guó)繼承法的相關(guān)規(guī)定，法院判決吳女士應(yīng)當(dāng)取得案涉房屋的所有權(quán)。
其次,如何認(rèn)定黃家其他人在2012年放棄繼承的行為
《民法典》第一百五十四條 【惡意串通的民事法律行為的效力】行為人與相對(duì)人惡意串通,損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。
法院判決：因黃3與黃1是親姐弟，即便黃3在2007年之前對(duì)黃1與吳女士房屋買賣不知情，但2007年開(kāi)始已知曉黃1出售案涉房屋，在武漢鐵塔廠對(duì)該房屋進(jìn)行房改，將房屋權(quán)屬證書登記在黃父名下后，黃1、黃2、黃4等人在明知黃1已將該房屋出售給吳女士，吳女士已向黃1支付對(duì)價(jià)并實(shí)際居住該房屋近八年的情況下，黃1、黃2、黃4放棄對(duì)本案訴爭(zhēng)房屋的繼承，同意該房屋由黃3一人繼承并將訴爭(zhēng)房屋過(guò)戶到黃3名下，主觀上是惡意的，違反誠(chéng)實(shí)信用原則，黃1、黃2、黃4與黃3的過(guò)戶行為構(gòu)成惡意串通。
第三，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的持有人就一定是物權(quán)的持有人么？
《民法典》第二百一十七條 【不動(dòng)產(chǎn)登記簿與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的關(guān)系】不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的,除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外,以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
第二百二十條 【更正登記與異議登記】權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的,可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。
不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的,利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記,申請(qǐng)人自異議登記之日起十五日內(nèi)不提起訴訟的,異議登記失效。異議登記不當(dāng),造成權(quán)利人損害的,權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。
產(chǎn)權(quán)登記是行政機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)時(shí)權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)狀態(tài)的認(rèn)可和證明，其并不創(chuàng)設(shè)具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，當(dāng)事人是否享有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，仍取決于當(dāng)事人之間的民事實(shí)體法律關(guān)系。即，不動(dòng)產(chǎn)登記簿雖然享有權(quán)利的證明，但并不具有絕對(duì)的證明力。
第四，如果不是惡意串通，黃3對(duì)房屋有一定的權(quán)利，如何主張？
《民法典》第三百一十一條 【善意取得】無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán):
(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意;
(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;
(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的,原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償。
當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的,參照適用前兩款規(guī)定。
據(jù)此法條，黃1出售該房屋的行為如果損害了原房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，原房屋權(quán)利人黃3可依法向黃1請(qǐng)求賠償損失。
歡迎大家就非善意取得和非惡意串通做一個(gè)延伸性的討論，或許簡(jiǎn)單的文字背后，可能存在不一樣的結(jié)果！
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